Amorteringskrav 2022 – ALLT du behöver veta

Amorteringskravet gäller för bolån som tecknats efter den 1:a juni 2016 och som har belåningsgrad på minst 50 %. Kravet innebär att 1 – 2 % av lånesumman behöver amorteras per år.

År 2018 infördes även det ”utökade amorteringskravet” som innebär att låntagare med en skuldkvot på minst 4,5 måste amortera ytterligare 1%. Som mest kan amorteringskraven alltså innebära krav på 3% amortering per år.

Läs mer om amorteringskraven, när de gäller och vilka undantag som finns…

Är du osäker på vad ränta eller amortering är? Läs vår förklaring här eller se klippet nedan:

Amorteringskrav utifrån belåningsgrad

Amorteringskravet började gälla 1:a juni 2016. Det innebär att bolån som tecknats efter detta datum omfattas av dessa regler. Det som däremot avgör om amortering måste ske eller inte är lånets belåningsgrad. Det finns tre nivåer, vilka beskrivs nedan.

Belåningsgrad i % = Lånesumma / Värde på bostaden

Exempel: Ett lån tecknas på 600 000 kr när en bostad köps för 1 000 000 kr. Belåningsgraden blir därmed 60 % utifrån att 600 000 / 1 000 000 = 0,6

Belåningsgrad på 1 – 49 %

Med en belåningsgrad på under 50 % finns inget krav på amortering. Det är därmed upp till låntagaren att själv välja i vilken utsträckning som amortering önskas ske. I vissa fall går det att göra valet att enbart betala lånets ränta och därmed inte betala av skulden löpande.

50 % – 70 %

Med en belåningsgrad på 50 – 70 % uppstår amorteringskrav på 1% varje år. Är lånet på 1 000 000 kr krävs alltså minst en återbetalning på 10 000 kr per år. Oftast sker detta kvartalsvis eller månadsvis.

Över 70 % – 85 %

Med belåningsgrad över 70 %, men max 85 %, är kravet istället 2 % av lånesumman per år. Orsaken att 85 % är övre gräns är att ett bolån, enligt lag, inte får ha en belåningsgrad över 85 %.

När amortering sker kommer belåningsgraden gå ner. Detta utifrån att lånesumman minskas. Går nivån exempelvis ner till 70 % kan banken minska kravet på amortering. Belåningsgraden kan även sänkas via högre värdering av bostaden – se nästa rubrik.

Vilket värde gäller?

Vid köp av bostad är det köpesumman som beräknas som bostadens värde fram till att eventuell omvärdering sker.

Omvärdering (som underlag för amorteringskrav) får maximalt ske vart femte år. Om en mäklare ger en högre värdering kan alltså banken kontaktas och denna summa istället anges som värde.

Med högre värde kommer belåningsgraden att minska vilket därmed kan minska krav på amortering. Skulle värderingen däremot visa på lägre värde finns inget krav att detta måste meddelas till banken.

Det är även möjligt att göra omvärdering oftare än vart femte år men detta enbart vid ”avsevärd värdeförändring”. Det räcker generellt inte med en badrumsrenovering eller inglasad balkong utan det krävs större tillbyggnationer. Det är banken som avgör vad som klassas som ”avsevärd värdeförändring”.  

Utökat amorteringskrav – Beroende på skuldkvot

Utöver det amorteringskrav som beskrivs ovan kan krav på ytterligare amortering uppkomma. Detta förutsatt att låntagaren har en skuldkvot på 4,5 eller högre.

Det innebär i korthet att låntagarens totala bolån motsvarar minst 4,5 gånger så mycket som dess bruttoinkomst. I detta fall uppstår ett krav på ytterligare 1 % i amortering. Tillsammans med ordinarie amorteringskrav kan alltså som mest 3 % behöva amorteras per år.

Skuldkvot = Totalt bolån / Bruttoinkomst per år

Exempel: Ett lån tecknas på 1 200 000 kr av två personer med totalt 800 000 kr i årsinkomst före skatt. Det innebär en skuldkvot på 1,5 utifrån att 1 200 000 / 800 000 = 1,5

Låntagaren kan när som helst kontakta banken och påvisa förändrad bruttoinkomst. Skulle detta innebära en lägre skuldkvot än 4,5 finns inte längre något krav på extra amortering. Inom bruttoinkomst får både förvärvsinkomst, bidrag och säkerställda kapitalinkomster räknas.

Det utökade amorteringskravet gäller enbart på lån tecknade efter 1 mars 2018.

Undantag från amorteringskrav

Det finns ett par tillfällen då undantag från amorteringskravet uppstår.

Lån som tecknades före 1 juni 2016

Amorteringskravet började gälla 1:a juni 2016 och gäller inte retroaktivt. Bolån som är tecknade före detta datum omfattas alltså inte av amorteringskravet.

Lån som tecknats före 1 mars 2018 – ”Andra amorteringskravet”

Lån som tecknats före 1 mars 2018 omfattas inte av det s.k. ”andra amorteringskravet”. Med andra ord tillägget på 1%-enhet förutsatt att skuldkvoten är minst 4,5. Läs mer ovan vid rubriken ”Utökat amorteringskrav – Beroende på skuldkvot”.

Byte av bank – på äldre bolån

Bolån som tecknades före 1:a juni 2016 kan flyttas till annan bank utan att detta behöver aktivera amorteringskravet. Detta trots att det i realitet innebär att ett nytt bolån tecknas för att betala av det gamla.

Nybyggnation

Tecknas ett bolån för att finansiera inköp av nyproducerad bostad kan banken erbjuda amorteringsfritt i upp till fem år. Det är enbart första ägaren av bostaden som får utnyttja detta.

Byggnadskrediter

En byggnadskredit undantas av amorteringskrav i upp till fem år. Detta utifrån att krediten används till nybyggnation.

Vid ”särskilda händelser”

Det går även att få undantag från amortering vid ”särskilda händelser”. Det kan exempelvis vara att familjemedlem avlider, skilsmässa, långtidssjukskrivning eller arbetslöshet. Det är i detta fall banken som avgör, fall till fall, om undantag kan beviljas eller inte.

Vid tilläggslån

Om bolånet tecknades före 1 mars 2018 och lånesumman utökas finns två möjligheter. Första alternativet är att lägga samman lånesummorna varpå amortering sker utifrån gällande belåningsgrad.

Andra alternativet är att låta den utökade lånesumman klassas som ”tilläggslån”. I detta fall måste 10 % amorteras på tilläggslånet varje år samtidigt som befintligt bolån inte påverkas. Valet att teckna tilläggslån gäller alltså enbart bolån tecknade före 1 mars 2018.

Kapitalfrigöringskredit

En kapitalfrigöringskredit är ett lån som tecknas på befintlig bostad och där ränta samt amortering betalas när låntagaren avlider alternativt flyttar från bostaden. Någon löpande betalning finns alltså inte. Om en sådan kredit tecknas finns inget amorteringskrav.

Jordbruks- och skogsfastighet

Kravet på amortering gäller ej för jordbruks- och skogsfastigheter

Enbart lägsta krav – Bankerna kan ha ytterligare krav

De amorteringskrav som anges ovan är de lägsta krav som banker måste ställa på sina låntagare. De har alltså rätten att kräva större amortering eller på annat sätt ställa högre krav på långivaren.

Det kan alltså vara lönsamt att inte bara jämföra banker utifrån vilken ränta de kan erbjuda utan även vilka krav de kommer ställa på amortering om ett bolån tecknas hos dem.

Räkneexempel

Anna tecknar ett bolån på 2 000 000 kr när hon köper en bostadsrätt för 2 400 000 kr. Med en belåningsgrad på 83 % behöver hon amortera 2 % per år, motsvarande 40 000 kr.

Anna har en bruttoinkomst på 400 000 kr vilket innebär en skuldkvot på 5. Det innebär att hon även omfattas av det utökade amorteringskravet och behöver betala ytterligare 1% varje år. Totalt behöver hon alltså amortera 3% årligen vilket första året motsvarar 60 000 kr.

Vilka påverkas av det utökade amorteringskravet?

Det utökades amorteringskravet infördes i mars 2018 och påverkar dig som vill låna mer än 4,5x din bruttoårslön (innan skatt). Om du lånar emr än 4,5x så ökar amorteringskravet med 1%.

Hur mycket måste jag amortera om jag lånar under 50% av bostadens värde?

Så länge du inte lånar mer än 4,5x din bruttoårslön behöver du inte amortera något.

Hur mycket måste jag amortera om jag lånar 70% av bostadens värde?

Om du har en belåningsgrad på mellan 50-70% och lånar under 4,5x din bruttoårslön behöver du amortera 1% per år.

Hur ofta kan jag värdera om min lägenhet?

För att ev. sänka amorteringskraven kan du endast omvärdera din bostad vart 5:e år.

Lämna en kommentar