Friskrivningsklausul

En friskrivningsklausul är ett tillägg till köpeavtalet vid exempelvis en bostadsaffär. Klausulen friskriver säljaren från ansvar vid eventuella s.k. dolda fel. Detta är annars säljaren ekonomisk ansvarig för under 10 år från försäljningsdatumet.

Att köpa en bostad med friskrivningsklausul innebär alltså en betydligt högre risk. I gengäld brukar denna ökade risk återspeglas i ett lägre pris på bostaden.

Friskrivning från Dolda fel

Vid försäljning av en bostad har köparen rätten att hävda ”Dolda Fel” upp till 10 år från försäljningsdatumet. Det innebär därmed att säljaren kan bli ersättningsskyldig om det går att bevisa att ett fel redan funnits vid detta datum och som därefter skapat ekonomisk kostnad för köparen. Det kan exempelvis vara konstruktionsfel på avlopp eller en annan byggnation.

För att undvika detta kan en friskrivningsklausul skrivas i köpeavtalet. En klausul som därmed innebär att säljaren avsäger sig ansvaret för ”Dolda Fel”.

Generell eller för specifika delar

En friskrivningsklausul kan vara generell, och omfatta hela bostaden, eller specifik och därmed enbart delar av bostaden. Det kan exempelvis innebära att taket eller våtrum omfattas av denna klausul. Det kan även gälla vattnets kvalité (drickbart eller ej) eller annan egenskap som inte är direkt kopplad till byggnationen.                         

Gäller ej vid…

En friskrivningsklausul gäller enbart vid dolda fel. Det är alltså fel som varken köparen eller säljaren vetat om men som upptäcks efter att köpet har genomförts.

Det går däremot aldrig att avtala bort informationsplikten hos säljaren. Det innebär att säljaren alltid måste ge all information som finns tillgänglig om bostaden. Kan köparen bevisa att säljaren visste, eller borde vetat om, felaktigheter på bostaden gäller alltså inte friskrivningsklausulen. 

En friskrivningsklausul kan även bli ogiltig om den juridiskt klassas som ”oskälig”. Det är alltså viktigt att anlita en mäklare eller jurist när köpeavtalet och klausulen skrivs.

Enbart mellan konsumenter

Friskrivningsklausul, som nämns i denna artikel, används enbart vid köp mellan privatpersoner. Om en part, eller bägge parter, är företag gäller andra lagar och regler.

Vid tvist

Som påvisas ovan finns tillfällen då köparen kan hävda att friskrivningsklausulen inte gäller. I första hand tar då köparen kontakt med säljaren via aktuell mäklare.

Om köparen inte får igenom sina krav bör nästa steg vara att kontakta en advokat och boka in ett rådgivningssamtal. I samtalet ger advokaten sin syn på ärendet men enbart baserat på köparens information. Vissa organisationer har denna service gratis för sina medlemmar, exempelvis Villaägarna.  

Väljer köparen att dra ärendet vidare sker en stämningsansökan via tingsrätten. Vid eventuell förlust i domstolen betalar den förlorande parten hela rättegångskostnaden. Det är alltså en stor ekonomisk risk att dra ett ärende så långt. Det bästa är om tvisten kan lösas med hjälp av mäklare och eventuellt advokater. 

Ökad risk – Lägre pris

Att en bostad säljs med friskrivningsklausul innebär alltså en betydande högre risk för köparen. Upptäcks exempelvis byggnationsfel i grunden, avloppet eller takkonstruktionen kan det innebära kostnader för flera hundratusen. Den ökade risken bör därmed även återspegla sig i ett lägre pris än likartade bostäder som säljs utan friskrivningsklausul.

Är du spekulant på en bostad med friskrivningsklausul bör du ta ställning till om du är beredd att själv stå för framtida risker med bostaden och i så fall anpassa priset till den risk det innebär att köpa en bostad med sådan klausul. / Mäklarsamfundet – från videon ovan

Exempel när friskrivningsklausul används

• Dödsbo – Vid dödsbon är det relativt vanligt att säljarna väljer att ha friskrivningsklausul. Detta utifrån de anhöriga inte vill ha ett juridiskt ansvar för en bostad de aldrig har ägt.
• Säljaren flyttar utomlands – I detta fall sker detta för att säljaren har stora svårigheter att komma till Sverige i det fall som köparen åberopar dolda fel.
• Mycket gammalt hus / Dåligt skick – Är bostaden i mycket dåligt skick är risken för dolda fel extra stor.
• Säljaren prioriterar trygghet före pris – Eftersom en friskrivningsklausul innebär en förhöjd risk väljer många att inte ens ge ett bud på dessa bostäder. De som är villiga att ge ett bud kommer räkna in den förhöjda risken och därmed erbjuda ett lägre pris. För vissa säljare är det ändå värt detta för att känna sig trygg i att köparen inte ska kunna åberopa dolda fel.

Som köpare finns alltså en fördel att fråga mäklaren varför en bostad säljs med friskrivningsklausul. Det är ju exempelvis mycket stor skillnad på om detta sker på grund av att bostaden är i väldigt dåligt skick eller om det säljs som dödsbo.