Köpa hus utomlands – Guide

Processen med att köpa ett hus utomlands är relativt lik processen som sker vi köp av hus inom Sverige. Men det ställer större krav på den mäklare som anlitas då kunskap i både språk, kultur och juridik i det valda landet krävs.

Det finns flera stora mäklarbyråer i Sverige som förmedlar hus i andra länder. Främst är det i Spanien som svenskar söker bostäder och därefter Frankrike och Portugal.

1. Fundera på behov & kontakta mäklare

Börja med att fundera över vilka behov och önskemål som finns kring boendet. Önskas det finnas inom en speciell stad eller specifikt område? Vilka faciliteter önskas i närheten? Är det en lägenhet eller hus? Lägg ordentligt tid på att följa marknaden, läsa annonser fundera på vad som verkligen önskas.

Redan i detta läge kan det vara fördelaktigt att kontakta en, eller flera, mäklare som säljer bostäder inom det önskade området. De kan även ge tips och guidning kring vad du bör tänka på i val av hus. Till skillnad mot husköp i Sverige rekommenderas alltså kontakt med mäklare på ett tidigt stadie. Saker att fundera över är exempelvis:

Det bästa är om du har möjlighet att åka ner till det område där du funderar på att köpa huset och se på omgivningar, kommunikationsmöjligheter osv. Det även en av de stora punkterna som skiljer mot att köpa hus i Sverige då det är betydligt lättare att besikta ett område inom Sverige. Det kan därmed vara bra att vara lite mer än ”bara intresserad” innan resorna bokas in.

Ska huset hyras ut?

Många väljer att hyra ut sitt hus de månader som de inte själva vill utnyttja bostaden. Om det finns önskemål att göra detta är det viktigt att nämna det till mäklaren i förväg.

Det finns exempelvis områden i Spanien där uthyrning enbart får ske efter borgmästarens godkännande. Då kan det helt enkelt vara smidigare att välja orter där det inte finns specifika krav för uthyrning.

Planeras huset att hyras ut kan det även vara en faktor som avgör vilket hus som ska köpas. Även här kan mäklarna svara på frågor kring vad de som hyr bostäder efterfrågar i just det område där du vill ha ditt hus.

Kommunikation!

En viktig punkt att kontrollera är möjligheten till transport till och från orten. Under vår- och sommarmånaderna kanske det går direktflyg från Sverige till orten där huset finns, men finns det även enkla transportmöjligheter under vinterhalvåret?

Önskas ett land där det finns många andra svenskar? I så fall bör Spanien väljas. Det är det land som överlägset flest svenskar äger bostad i.

Bostadsbevakning

Med bostadsbevakning skapar mäklarna en unik profil utifrån dina önskemål. Om de sedan får in objekt som passar in din profil kommer de ta kontakt med dig och presentera objektet. Detta sker generellt redan innan huset lagts ut offentligt för försäljning.

Bostadsbevakning är alltså ett smidigt sätt att ”sålla” fram passande hus utan att själv behöva bevaka marknaden. Använd gärna bostadsbevakning hos flera mäklare för att få skapa ett bredare kontroll på utbudet.

2. Digitala och visningar på plats

Allt fler mäklare erbjuder digitala visningar av bostäderna. En tjänst som inte minst är uppskattad vid intresse för att köpa hus utomlands. Intressenter från hela världen kan därmed enkelt ta del av huset som ett första steg inför försäljning.

Är det av intresse kan sedan en resa bokas för inspektion på plats. Självklart är det en fördel om flera visningar kan genomföras under samma resa. Det är däremot viktigt att inte ”stressa fram” ett beslut. Även om flera resor behöver genomföras är trots allt kostnaden för dessa en extremt liten del av den totala kostnaden för att köpa hus.  

Ordna med fullmakt

Innan avresa sker utomlands bör en genomgång av fullmakter ske. Se till att någon anhörig har fullmakt att kontakta din svenska bank för att exempelvis genomföra transaktioner och betala räkningar.

Om du behöver utföra en banktjänst, som inte kan ske på distans, är det extremt bekvämt att ha någon som kan hjälpa till. Det gäller inte minst om du olyckligtvis är med om en olycka eller blir sjuk och därmed hamnar på sjukhus. 

Undersökningsplikt

Oavsett om hus köps i Sverige eller utomlands har köparen undersökningsplikt. Däremot är skillnaden stor vilket juridiskt skydd som finns för exempelvis ”Dolda fel”. Det går alltså inte att utgå från att samma juridiska skydd finns i alla länder. Det finns även länder där köparen inte har det juridiska kravet att uppge alla eventuella fel som köparen vet om.

En grundlig undersökning bör alltså ske av bostaden vilket gör att många väljer att köpa in hjälp av oberoende besiktningsmän. Även om det är köp av ett nybyggt hus kan besiktningsman vara en extra säkerhet.

3. Låna pengar

Det finns ett par olika finansieringslösningar – flera mäklare rekommenderar att bolån tecknas i det land där bostaden finns men det finns även andra alternativ.

Kontrollera hur stort belopp du har möjlighet att låna inför eventuell visning och budgivning. Genom att ha en tydlig bild över hur stort belopp som kan lånas blir det även lättare att avgöra vilka objekt som är möjliga att köpa. 

Säljs en annan bostad i samband med köpet kan detta kapital användas för finansiering. I detta fall kanske inte något bolån krävs.

De som har belåningsutrymme på sin egen bostad i Sverige kan höja detta bolån och använda pengarna för att köpa den nya bostaden. Om du funderar på att låna mer på ditt hus kan det vara bra att passa på att förhandla om räntan – kanske får du lägre ränta än tidigare? Du bör även kolla med en låneförmedlare för bolån.

De svenska mäklarna som förmedlar hus utomlands har alltid samarbete med utländska banker och kan därmed även hjälpa till med bolån. En av orsakerna till att lånet bör tecknas i det landet är att ett bolån primärt bör användas till den säkerhet som används för lånet.

Det blir även en kontroll att verkligen huset kan belånas. Om så inte är möjligt blir det annars betydligt svårare att sälja det i framtiden. Det kan även finnas skattemässiga och juridiska fördelar – vilka varierar beroende på vilket land som huset förväntas köpas i.

Mäklaren bör kunna svara på om lån i Sverige, eller utländsk bank, är att rekommendera.  

Kontrollera extrakostnader

I likhet med att köpa hus i Sverige kan det tillkomma vissa kostnader, utöver köpeskillingen. Vilka dessa kostnader är, och dess storlek, kan variera kraftigt mellan olika länder. Det kan exempelvis vara:

Kontakta en mäklare och kontrollera ungefär hur många procent som behöver betalas i dessa avgifter innan du går in i en budgivning. Detta för att även räkna in dessa extrakostnader inför att maximalt bud beräknas.  

Budgivning – eller inte?

Bostadsmarknaden ser olika ut över hela världen – även hur försäljning och budgivning sker. I Sverige sker budgivning på nästan alla hus medan det i flera länder är ett fast pris och ”först till kvarn”. Detta på samma sätt som försäljning sker av bilar och kapitalvaror.

I det fall som det inte förekommer budgivning kan ändå priset förhandlas. Det handlar då primärt om att ge ett bud under försäljningspriset och förhandla med säljaren utifrån detta. Även i länder där budgivning generellt inte används kan det däremot vid enstaka tillfällen förekomma.

Som köpare är det alltså viktigt att förstå marknaden och vilka prisnivåer som gäller. I Sverige är det ju mycket sällan som hus säljs till utgångspris – medan det är standard i flera andra länder. 

Kontrakt

Vanligtvis skrivs köpekontrakt någon dag efter att köparen och säljaren kommit överens om pris – eller att budgivningen är över. Kontrakt skrivs på lokala kontor, med svenskspråkiga mäklare. Vid detta tillfälle betalas eventuell handpenning varpå resterande summa betalas på tillträdesdagen.

Ta dig tid att förstå allt i avtalet! Boka en tid med mäklaren för att gå igenom vad allt betyder innan du skriver på något. Detta är särskilt viktigt vid köp av egendom utomlands då avtalet inte är på svenska samt är uppbyggt utifrån landets egna lagar.

Tillträde & renovering

På tillträdesdagen betalas resterande köpeskilling, avtal skrivs under och nycklar byter ägare. Antingen sker en betalning från ett bankkonto i det landet eller så sker överföring till mäklarens konto varpå mäklaren genomför slutbetalningen.

Vid ett husköp i Sverige hade detta varit sista punkten då hjälp behövs från mäklaren. Men vid köp av hus utomlands kommer mäklaren vara behjälplig ytterligare några steg.

Det går exempelvis att få hjälp att betala in eventuella skatter, läsa igenom stadgar och villkor hos gällande bostadsrättsförening och få el, bredband samt andra abonnemang att fungera. Kom även ihåg att teckna försäkring direkt så att inte huset står oförsäkrat över en tid.

Utöver dessa tjänster är det vanligt att mäklarna är skatterepresentant (läs rubriken ”Skriven i Sverige – eller utomlands” nedan).

RUT & ROT utomlands

Förutsatt att du betalar skatt i Sverige kan RUT och ROT användas vid köp av dessa tjänster – i länder inom EU. Reglerna är i samma som i Sverige men är det ett utländskt företag som utför arbetet kan de behöva genomföra en viss extra administration.  

Fråga alltid hantverkarna om de kan hantera svenska ROT- och RUT-avdrag innan de anlitas. I de länder med många svenskar (främst Spanien) är det inte svårt att hitta hantverkare som kan svenska, norska eller danska.

Skriven i Sverige – eller utomlands?

En viktig fråga att ta ställning till är om du fortsättningsvis ska vara skriven i Sverige eller inte. Det vanligaste är att huset köps som fritidsbostad och i detta fall är det självklart att fortfarande vara skriven i Sverige. Önskas däremot en flytt ske utomlands kan det för vissa vara tryggare och enklare att även ansöka om att flytta dit permanent.

Är du skriven i Sverige kan det behövas en så kallad skatterepresentant i landet. En person som myndigheten kan ha kontakt med gällande exempelvis deklaration. Det är en tjänst som mäklare ofta erbjuder sina kunder. 

Gå via mäklare!

Som presenteras ovan är det många små detaljer som skiljer sig mot att köpa hus i Sverige. Av den anledningen är det en mycket stark rekommendation att vända sig till svenska mäklare med lokala kontor i det land där köpet önskas utföras.