Innehåll
Går du i tankarna om att köpa ett fritidshus som står på en arrendetomt eller ofri grund som det även benämns?
Då finns det flera saker du måste tänka på…
Framförallt är det viktigt att du förstår vad ett arrende innebär samt vilka möjligheter du har för att finansiera ditt köp.
Nuförtiden är storbankerna väldigt restriktiva när det kommer till att låna ut pengar med säkerhet i ett arrendehus. Det gäller även om du vill låna pengar till en kolonistuga…
Men det finns så klart en lösning på detta.
Men först tänkte vi gå igenom vad du bör känna till innan du köper ett fritidshus (eller permanenthus) som är byggt på en arrendetomt. Sedan tänkte vi gå igenom vad du har för olika finansieringsalternativ, och vilka jag personligen föredrar.
Vad är en arrendetomt?
Ett arrende är ett avtal om nyttjanderätt av mark mellan dig och en fastighetsägare. Nyttjanderätten definieras i jordabalkens regler och för bostads- och markarrende kan du hitta lagarna i 10-11 kap.
Kortfattad innebär ett arrende:
- Parterna (Arrendator och Fastighets-/jordägaren) har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
- För bostads- och markarrende måste avtalet vara i skriftlig form.
- Du som arrendator har därmed rätt att nyttja marken som är definierad i avtalet.
- Arrendatorn måste betala ersättning för nyttjandet av marken till jordägaren (arrendet).
- Arrendatorn har som standard besittningsrätt. Men vi går igenom undantagen nedan…
Källa: Arrendenämnden
Fritidshus på en arrendetomt är ett så kallat Bostadsarrende. Marken för då inte användas för jordbruksverksamhet. Det ger även dig som arrendator rätt att bygga ett hus eller behålla ett befintligt hus som finns på den arrenderade marken.
Som huvudregel har du besittningsrätt på ditt bostadsarrende. Men det finns undantag…
Du har rätt till förlängning av ditt arrende förutom när:
- Du inte har byggt klart ditt hus innan det fjärde året har påbörjats på arrendeavtalet.
- Den pant eller borgen som du har ställt som säkerhet försämras och du inte kan ställa en ny säkerhet inom 3 månader fr.o.m. förfrågan från jordägaren.
- Du som arrendator har misskött dina åtagande (t.ex. utebliven betalning) enligt arrendeavtalet.
- Du har uppfört en byggnad på den arrenderade marken utan bygglov.
- Du har uppfört en byggnad som inte följer detaljplan eller områdesbestämmelser.
- Jordägaren påvisar att marken ska användas för annat ändamål än nuvarande eller jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. Dock måste jordägaren påvisa att ändamålet påtagligt överväger arrendators intresse.
- Jordägaren har en befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.
Källa: 10 kap. 5 § jordabalken
Även om besittningsskyddet är starkt vid bostadsarrende är det viktigt att du har ett så långt avtal som gör att du känner dig trygg. Det är speciellt av vikt om du planerar att bygga ett nytt (dyrt) hus på tomten.
Låna till ett fridshushus på arrendetomt?
Oavsett om du planerar att bygga ett permanenthus, sommarstuga eller fritidshus på en arrendetomt så går det att låna pengar till det…
Däremot har storbankerna blivit restriktiva med att ge ut bolån med ett arrende som säkerhet.
Det följer av att du aldrig kan pantsätta ett bostadsarrende. Endast fastighetsägaren har den möjligheten. Däremot, som beskrivet ovan, kan du göra en säkerhetsöverlåtelse vilket är en förtäckt pant (d.v.s. den är inte lagreglerad). Det är dock osannolikt att banken går med på det…
Men det finns lyckligtvis andra alternativ.
Här är tre alternativen:
Alternativ #1 – ta upp ett privatlån
Ett snabbt och effektivt sätt att få fram pengar till ditt köp är att ta upp ett privatlån (eller blancolån som det även är känt som). Det är ett lån som inte kräver någon säkerhet och kan därför betalas ut relativt omgående.
Vi rekommenderar att du använder en låneförmedlare när du ska ta upp ett privatlån. Då får du erbjudanden från flera långivare på en kreditupplysning. Oftast får du din låneansökan behandlade redan inom några minuter, men samtliga erbjudande tar upp till 24 timmar att få.
Vi har jämfört de flesta låneförmedlarna på den svenska marknaden och tycker följande är att föredra (i nämnd ordning):
- Sambla – flest anslutna långivare och bra kundbetyg (40 st+)
- Advisa – Seriösa långivare och bra kundbetyg
- Lånekoll
- Lendo – största låneförmedlaren i Sverige
Vi har även gjort en stor undersökning för att hitta den bästa låneförmedlare som du hittar här.
Det kostar inget att göra en låneansökan hos en låneförmedlare och du är aldrig tvingad att tacka Ja till ett lån.
Viktigt: Ränta är vanligtvis högre för privatlån än bolån och ligger normalt mellan 4–10%. De flesta långivare erbjuder lån upp till maximalt 600 000 kr. För att få maxbeloppet krävs normalt två sökande samt att ni har god ekonomi.
Alternativ #2 – låna av en vän
Om du av någon anledning inte har möjlighet att låna pengar enligt de två första alternativet, kanske du kan låna av någon närstående.
Kolla om någon i familjen eller en nära vän har möjlighet att lån ut pengar till dig mot ränta och återbetalning. Det är sedan viktigt att ni upprättar ett skuldebrev där överenskommelsen finns nedskriven.
Alternativ #3 – belåna din befintliga bostad
Om du redan äger en bostadsrätt eller ett hus bör du undersöka om du kan utöka ditt befintliga bolån. Det är troligtvis möjligt om du har amorterat på ditt lån eller om värdet på din fastighet har ökat.
Om du funderar på att utöka lånen så är det ofta lika bra att kolla om du kan sänka bolåneräntan på ditt bolån. Vi har gjort en guide som hjälper dig att få så låg ränta som möjligt på ditt bolån – du hittar den här.
Viktigt! kontrollera så du inte träffas av de nya amorteringsreglerna om du väljer att utöka ditt bolån. Detta kan nämligen öka din månadskostnad avsevärt till följd du tvingas amortera mer. Som huvudregel så måste du följa de nya reglerna om du utökar ditt lån.
Hoppas vår genomgång hjälper dig inför ett ev. husköp – på arrendetomt!
Hälsn, Johan Eriksson
Frågor & Svar
Ett arrende kan inte pantsättas. Endast fastighets-/jordägaren kan pantsätta enligt 6 kap 2 § jordabalken. Du kan därför som arrendator aldrig pantsätta din nyttjanderätt av marken.
Däremot kan en så kallad säkerhetsöverlåtelse avvändas, även om det inte är vanligt. Det är inte en renodlad pant utan en s.k. förtäckt pant. Detta används för att ge borgenären (t.ex. banken) viss säkerhet vid utlåning. Som säkerhet används tillämpbar bostad.
Om arrendatorn inte kan betala sitt lån, tas bostaden i besittning av banken. Notera att detta inte är en lagreglerad pant utan har endast tillkommit genom praxis.
Källa: Lawline
Bostadsarrende tecknas alltid på minst 5 år eller för arrendatorns livstid. Om avtalet inte är tidsbestämd gäller det automatiskt 5 år från avtalet signerades.
Hur ofta arrendet ska betalas definieras i arrendeavtalet. Om det inte finns definerat i avtalet ska avgiften betalas senast 3 månader innan arrendeårets utgång enligt 8 kap. 12 § jordabalken.
Detta bestäms till fullo av jordägaren och ska finnas i det arrendeavtal som upprättats. Notera att arrendepriset kan ha en indexfaktor d.v.s. arrendet ökar för varje år baserat på ett prisindex. Läs därför igenom arrendeavtalet noga för att veta vad nuvarande avgift är. Begär även att få ta del av en verifikation på den senast inbetalda avgiften.
Gällande bostadsarrende är det fastighetsägaren som bestämmer vad arrendet ska uppgå till. Om någon part önskar ändra villkoren i ett avtal kan man vända sig till arrendenämnden för prövning. Förutsatt att parterna själva inte kan komma överens.
Du kan ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften om det visar sig att:
Arrendeställets area är mindre än vad som framgår av avtalet.
Arean minskar till följd av översvämningar.
Del av arrendestället styckas av till följd av någon, med företräde, köper marken.
Som utgångspunkt krävs alltid godkännande från jordägaren vid överlåtelse av ett arrendeavtal. Reglerna är dock lite ”snällare” när det kommer till ett bostadsarrende. Där du som arrendator har rätt att överlåta din arrenderätt om inte:
Rätten till överlåtes är definierad på annat sätt i avtalet
Avtalet löper på obegränsad tid
Mottagaren av arrendeavtalet har begränsade ekonomiska förhållanden
Huvudregeln är att du inte får hyra ut i andra hand om inte jordägaren samtycker. Om arrendeavtalet inte förbjuder uthyrning i andra hand får du som arrendator hyra ut egna hus på arrendetomten. Så länge det inte är en olägenhet för jordägaren.
Ett arrende måste alltid sägas upp skriftligt. Arrendet ska sägas upp minst 1 år innan utgången av arrendeavtalet. Om avtalet inte sägs upp i tid, förlängs det automatiskt med ytterligare en period.
När man talar om bostadsarrende är det korrekt engelska ordet ’Residential leasehold’ eller ’Residential tenancy’.
För jordbruksarrende är den engelska beteckningen ’Agricultural lease’.
Men när det är frågan om arrendering av mark används ofta beteckningen ’Land lease’. Ett arrendeavtal av mark heter därför Land lease agreement.
Johan är utbildad civilekonom och har ett stort intresse av att hålla sig uppdaterad och informera om privatekonomiska frågor. Han har även ett öga för att hitta bra aktier och lägger stor del av sin lediga tid på att analysera årsredovisningar.
Hej .Jag vill få arendetomt att ligger en stuga där . Var måste prata att få arendetomt .jag gillar natur och jag kan göra där växhus att plamtera blömor eller grönsaker .jag vänta att svara mig .tack så mycket
Hej Teodora! Jag skulle rekommendera dig att söka på Hemnet.se efter ”arrendetomt” eller ” arrende” samt att du valt fritidsboende som typ. Då kommer det upp hus som är till salu, och som är placerade på arrendetomter. Det kan även vara en idé att prata med din kommun och höra efter om de har några tillängliga tomter på arrende.
Lycka till! Hälsn Johan
Hej, jag håller på att bygga om mitt spiketält till en stuga. Den ska inte ha vatten eller el. Den står på utkanten av en lägga. Nu pratar jag och markägaren om att vi ska ha ngn form av arrende, vilken är det vi ska använda oss av? Stakar man ut den mark jag ska ha så det syns ngn gräns?
Hej Anna Maria! Det låter som det är ett bostadsarrende ni ska avtala om. Du bör skriva ett arrendeavtal med markägaren där marken du ska arrendera tydligt är utmarkerad samt att övriga överenskommelser är inskrivna (avgift, regler, längd etc.) Ni kan sedan välja om ni vill skriva in det i fastighetsregistret. Lycka till! Johan
Jag och markägaren pratar om att jag ska arrendera en bit av deras mark, ett så kallat lägenhetsarrende. Vi funderar nu på vad det kostar mig per månad/år. Räcker det med att rita ut på en karta eller ska tomten stakas ut? Kan jag röja upp i skogen? Kan jag avverka? Var hittar vi ngt avtal? Kan vi skriva det på mer än 50år? Om jag vill att mina barn ska kunna fortsätta vara här efter min död ska de då stå med på arrendet?
Hej! Jag skulle ta hjälp av en jurist för att göra ett nyttjanderättsavtal, där kan ni definiera exakt hur ni vill att arrende ser ut. Det vill säga hur du får nyttja marken, ta ner träd etc. Överlåtelse av arrende kräver normalt markägarens godkännande, men reglerna är lite speciella vid arv. Då behövs ej markägarens godkännande om 1. Det inte är avtalet annat i avtalet, 2. Avtalet löper på bestämd tid och 3. att arvtagaren har en bra ekonomisk situation. Men jag skulle som sagt ta hjälp av en jurist för att säkerställa att allt blir som ni tänker er. Ni kan inte skriva arrendeavtal på mer än 50 år (25 år om det är inom detaljplanerat område). Hälsn Johan