Låna till fritidshus på arrendetomt

Låna till fritidshus

Går du i tankarna om att köpa ett fritidshus som står på en arrendetomt eller ofri grund som det även benämns?

Då finns det flera saker du måste tänka på…

Framförallt är det viktigt att du förstår vad ett arrende innebär samt vilka möjligheter du har för att finansiera ditt köp.

Nuförtiden är storbankerna väldigt restriktiva när det kommer till att låna ut pengar med säkerhet i ett arrendehus. Det gäller även om du vill låna pengar till en kolonistuga.

Men det finns så klart en lösning på detta.

Men först tänkte vi gå igenom vad du bör känna till innan du köper ett fritidshus (eller permanenthus) som är byggt på en arrendetomt. Sedan tänkte vi gå igenom vad du har för olika finansieringsalternativ, och vilka jag personligen föredrar.

 

Vad är en arrendetomt?

Ett arrende är ett avtal om nyttjanderätt av mark mellan dig och en fastighetsägare. Nyttjanderätten definieras i jordabalkens regler och för bostads- och markarrende kan du hitta lagarna i 10-11 kap.

 

Kortfattad innebär ett arrende:

  • Parterna (Arrendator och Fastighets-/jordägaren) har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
  • För bostads- och markarrende måste avtalet vara i skriftlig form.
  • Du som arrendator har därmed rätt att nyttja marken som är definierad i avtalet.
  • Arrendatorn måste betala ersättning för nyttjandet av marken till jordägaren (arrendet).
  • Arrendatorn har som standard besittningsrätt. Men vi går igenom undantagen nedan…

(Källa: Arrendenämnden)

 

Fritidshus på en arrendetomt är ett så kallat Bostadsarrende. Marken för då inte användas för jordbruksverksamhet. Det ger även dig som arrendator rätt att bygga ett hus eller behålla ett befintligt hus som finns på den arrenderade marken.

Som huvudregel har du besittningsrätt på ditt bostadsarrende. Men det finns undantag…

 

Du har rätt till förlängning av ditt arrende förutom när:

  • Du inte har byggt klart ditt hus innan det fjärde året har påbörjats på arrendeavtalet.
  • Den pant eller borgen som du har ställt som säkerhet försämras och du inte kan ställa en ny säkerhet inom 3 månader fr.o.m. förfrågan från jordägaren.
  • Du som arrendator har misskött dina åtagande (t.ex. betalning) enligt arrendeavtalet.
  • Du har uppfört en byggnad på den arrenderade marken utan bygglov.
  • Du har uppfört en byggnad som inte följer detaljplan eller områdesbestämmelser.
  • Jordägaren påvisar att marken ska användas för annat ändamål en nuvarande eller jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. Dock måste jordägaren påvisa att ändamålet påtagligt överväger arrendators intresse.
  • Jordägaren har en befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

(Källa: 10 kap. 5 § jordabalken)

 

Även om besittningsskyddet är starkt vid bostadsarrende är det viktigt att du har ett så långt avtal som gör att du känner dig trygg. Det är speciellt av vikt om du planerar att bygga ett nytt (dyrt) hus på tomten.

 

Frågor & Svar

Hur pantsätts ett arrende?

Ett arrende kan inte pantsättas. Endast fastighets-/jordägaren kan pantsätta enligt 6 kap 2 § jordabalken. Du kan därför som arrendator aldrig pantsätta din nyttjanderätt av marken.

Däremot kan en så kallad säkerhetsöverlåtelse avvändas, även om det inte är vanligt. Det är inte en renodlad pant utan en förtäckt pant. Detta används för att ge borgenären (t.ex. banken) viss säkerhet vid utlåning. Som säkerhet används tillämpbar bostad. Om arrendatorn inte kan betala sitt lån, tas bostaden i besittning av banken. Notera att detta inte är en lagreglerad pant utan har endast tillkommit genom praxis.

(Källa: Lawline)

 

När upphör ett arrende?

Bostadsarrende tecknas alltid på minst 5 år eller för arrendatorns livstid. Om avtalet inte är tidsbestämd gäller det automatiskt 5 år från avtalet signerades.

 

Hur ofta ska arrendet betalas?

Hur ofta arrendet ska betalas definieras i arrendeavtalet. Om det inte finns definerat i avtalet ska avgiften betalas senast 3 månader innan arrendeårets utgång enligt 8 kap. 12 § jordabalken.

 

Hur mycket uppgår arrendet till?

Detta bestäms till fullo av jordägaren och ska finnas i det arrendeavtal som upprättats. Notera att arrendepriset kan ha en indexfaktor d.v.s. arrendet ökar för varje år baserat på ett prisindex. Läs därför igenom arrendeavtalet noga för att veta vad nuvarande avgift är. Begär även att få ta del av en verifikation på den senast inbetalda avgiften.

 

Hur beräknas arrende?

Gällande bostadsarrende är det fastighetsägaren som bestämmer vad arrendet ska uppgå till. Om någon part önskar ändra villkoren i ett avtal kan man vända sig till arrendenämnden för prövning. Förutsatt att parterna själva inte kan komma överens.

Du kan ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften om det visar sig att:

  • Arrendeställets area är mindre än vad som framgår av avtalet.
  • Arean minskar till följd av översvämningar.
  • Del av arrendestället styckas av till följd av någon, med företräde, köper marken.

 

Vad händer med arrende vid försäljning?

Som utgångspunkt krävs alltid godkännande från jordägaren vid överlåtelse av ett arrendeavtal. Reglerna är dock lite ”snällare” när det kommer till ett bostadsarrende. Där du som arrendator har rätt att överlåta din arrenderätt om inte:

  • Rätten till överlåtes är definierad på annat sätt i avtalet
  • Avtalet löper på obegränsad tid
  • Mottagaren av arrendeavtalet har begränsade ekonomiska förhållanden

 

Får jag hyra ut min sommarstuga på arrendetomt i andrahand?

Huvudregeln är att du inte får hyra ut i andra hand om inte jordägaren samtycker. Om arrendeavtalet inte förbjuder uthyrning i andra hand får du som arrendator hyra ut egna hus på arrendetomten. Så länge det inte är en olägenhet för jordägaren.

 

Hur säger jag upp ett arrende?

Ett arrende måste alltid sägas upp skriftligt. Arrendet ska sägas upp minst 1 år innan utgången av arrendeavtalet. Om avtalet inte sägs upp i tid, förlängs det automatiskt med ytterligare en period.

 

Låna till ett fridshushus på arrendetomt

 

Oavsett om du planerar att bygga ett permanenthus, sommarstuga eller fritidshus på en arrendetomt så går det att låna pengar till det…

Däremot har storbankerna blivit restriktiva med att ge ut bolån med ett arrende som säkerhet.

Det följer av att du aldrig kan pantsätta ett bostadsarrende. Endast fastighetsägaren har den möjligheten. Däremot, som beskrivet ovan, kan du göra en säkerhetsöverlåtelse vilket är en förtäckt pant (d.v.s. den är inte lagreglerad). Det är dock osannolikt att banken går med på det…

Men det finns lyckligtvis andra alternativ.

Dessa tre alternativen föredrar jag:

 

Alternativ #1 – ta upp ett privatlån

Ett snabbt och effektivt sätt att få fram pengar till ditt köp är att ta upp ett privatlån (eller blancolån som det även är känt som). Det är ett lån som inte kräver någon säkerhet och kan därför betalas ut relativt omgående.

Vi rekommenderar att du använder en låneförmedlare (t.ex. Consector) när du ska ta upp ett privatlån. Då får du erbjudanden från flera långivare på en kreditupplysning. Oftast får du din låneansökan behandlade redan inom några minuter, men samtliga erbjudande tar upp till 24 timmar att få.

Det kostar inget att göra en låneansökan hos en låneförmedlare och du är aldrig tvingad att tacka Ja till ett lån.

Viktigt: Ränta är vanligtvis högre för privatlån än bolån och ligger normalt mellan 4–10%. De flesta långivare erbjuder lån upp till maximalt 600 000 kr. För att få maxbeloppet krävs normalt två sökande samt att ni har god ekonomi.

 

Alternativ #2 – låna av en vän

Om du av någon anledning inte har möjlighet att låna pengar enligt de två första alternativet, kanske du kan låna av någon närstående.

Kolla om någon i familjen eller en nära vän har möjlighet att lån ut pengar till dig mot ränta och återbetalning. Det är sedan viktigt att ni upprättar ett skuldebrev där överenskommelsen finns nedskriven.

 

Alternativ #3 – belåna din befintliga bostad

Om du redan äger en bostadsrätt eller ett hus bör du undersöka om du kan utöka ditt befintliga bolån. Det är troligtvis möjligt om du har amorterat på ditt lån eller om värdet på din fastighet har ökat.

Viktigt: kontrollera så du inte träffas av de nya amorteringsreglerna om du väljer att utöka ditt bolån. Detta kan nämligen öka din månadskostnad avsevärt till följd du tvingas amortera mer. Som huvudregel så måste du följa de nya reglerna om du utökar ditt lån.

Hoppas vår genomgång hjälper dig inför ett ev. husköp – på arrendetomt!

Hälsn, Johan Eriksson