Låna till tomt – Så gör du!

Låna till tomt

Ett lån till en tomt kan antingen vara ett privatlån eller ett bygglån. Vilket lån som ska väljas beror framförallt på om en byggnation ska påbörjas på tomten inom kort eller inte. Men även dina möjligheter till att betala kontantinsats avgör valet.

Välj lån beroende på byggnationsplan och kontantinsats

Bygglån/byggnadskredit är den vanligaste låneformen vid inköp av tomt. Detta utifrån att de flesta köper tomten med planen att direkt påbörja byggnation av en bostad. Men alla planerar inte påbörja byggprojektet direkt.

De vanligaste alternativen för finansiering av tomtinköp är därmed:

Bygglån – När du ska bygga och har kontantinsats

Förutsatt att det finns planer på att bygga en bostad på tomten kan ett byggnadslån tecknas. Lånet är utformat för att passa de ekonomiska behoven som finns när ett hus etappvis byggs upp. Läs mer om byggnadslån längre ner i artikeln.  

Privatlån – När du ska bygga men inte har kontantinsats

Om du inte har kontantinsatsen som krävs för ett bygglån kan ett privatlån tecknas för att täcka denna del. Alternativt tecknas privatlånet för direkt finansiera tomten. När du sedan vill bygga, och teckna ett bygglån, kan den inköpta tomten användas som kontantinsats.

Har du låg belåningsgrad på ditt nuvarande bolån kan eventuellt banken godkänna en höjning av detta lån vid inköp av den nya tomten. Fördelen är framförallt att bolånet har lägre ränta än privatlånet.

Privatlån – När du inte ska bygga

Finns det inte planer på att bygga en bostad på tomten kan istället ett privatlån tecknas. Därmed finns inte några krav gällande när eller hur byggprojektet behöver fortgå.

Om det sedan byggs upp en bostad på tomten kan banken kontaktas och ett bolån tecknas med fastigheten som säkerhet. Detta lån används därmed för att lösa kvarvarande privatlån. Tänk på att använda en låneförmedlare om du ska ta upp ett privatlån, för att få flera erbjudande med en kreditupplysning.

OBS – Kontrollera alltid byggtid

I det fall som tomten köpts av kommunen kan det föreligga krav på att byggnation måste påbörjas inom en viss period. Om detta inte sker kan personen straffas med böter.

Byggnadslån / Byggnadskredit

Det är vanligt att tomten köps för att en byggnad inom kort ska byggas på tomten. Detta exempelvis vid inköp av tomt för villa eller fritidshus. I detta fall kan ett byggnadslån (byggnadskredit) tecknas. Lånet är anpassat för att möta behoven hos de som succesivt bygger upp sin bostad och därmed inte från början har en bostad att belåna.  

Byggnadslånet kan användas för att betala löpande kostnader vid en byggnation. Detta så som tomten, grunden och kommande byggnation. Det är därmed ett lån för dig som vill låna till tomten samtidigt som har en plan att snart påbörja byggnationen.

1.      Ansökan

I ansökan till ett byggnadslån bifogas bland annat bygglov, ritningar, produktionskostnader samt avtal med entreprenörer. Dessutom behövs en förhandsvärdering som därmed påvisar vad fastigheten förväntas vara värd efter att byggnationen är helt klar. Det blir därmed detta belopp som ligger till grund för maximalt lånebelopp.

Ansökan sker på hela summan som behövs för att betala allt från tomt till ett nyckelfärdigt hus. Däremot tas inte hela beloppet ut direkt utan uttag sker löpande utifrån hur projektet löper framåt.

2.      Lån eller lånelöfte

I likhet med bolån kan ansökan om lånelöfte ske på byggnadslån. Det kan ske för att få veta hur stort belopp som banken är villig att låna ut och därmed blir det avgörande för vilken budget som skapas inför inköp av tomt och kommande byggnationer.

3.      Kontantinsats på 15 – 20 %

När ett byggnadslån tecknas krävs det att låntagaren har tillgång till kontantinsatsen. Det kan exempelvis vara krav på att 20 % av lånebeloppet ska finnas tillgängligt. Detta utifrån att byggnadslånet förväntas växlas över till ett bolån när bostaden står färdig och att bolån maximalt får vara på 85 % av bostadens värde.

Med krav på kontantinsats på 20 % innebär det att ett lån på 2 000 000 kr resulterar i en kontantinsats på 400 000 kr. I vissa fall finansieras denna summa med privatlån – även om det sällan är något som banken rekommenderar.

4.      Tomtlån när tomten köps

Ett par veckor innan tillträde till tomten kontaktas banken varpå tomtlånet kan betalas ut. Detta är alltså en del av byggnadslånet.

5.      Under byggtiden

Lånet är nu kopplat till ett byggkonto varifrån fakturor löpande betalas. När det behövs mer pengar skickas en ansökan in till banken varpå en handläggare betalar ut ännu en del av den beviljade krediten. I vissa fall mailas istället fakturor in till banken varpå de betalar dessa direkt från krediten.

Ränta betalas enbart på utnyttjad kredit och totalt belopp som är möjlig att låna beror på hur långt fram i byggnadsprocessen som projektet är.

Spärrförbindelse – Spärrförbindelse är en säkerhet från banken till husleverantören eller en entreprenör. En viss summa av lånet avsätts för den kommande kostnaden vilket innebär att leverantören är säker på att få betalt. Fakturan skickas till kunden som sedan skickar den vidare till banken som genomför betalningen med detta lånebelopp.

6.      Amortering och ränta

Under byggnationstiden behöver inte någon amortering ske. Det påbörjas istället när allt är klart och därmed byggnadslånet har gjorts om till ett bolån.

Ränta beräknas på den del av lånet/krediten som utnyttjas och dras generellt från beviljat lånebelopp. På detta sätt behöver varken ränta eller amortering betalas under byggnationstiden. Önskas ränta betalas löpande med andra medel är detta självklart möjligt.

Eftersom det är nybyggnation innebär det även att kommande bolån kan väljas amorteringsfritt under flera år (olika krav mellan olika banker).

7.      Färdigbyggt

När huset är färdigbyggt ska en besiktning ske varpå byggnadslånet nu kan läggas om till ett klassiskt bolån.

Exempel på byggnadslån – Swedbank

Följande siffror är från 2021 och Swedbank. De ska ses som exempel på hur ett byggnadslån är uppbyggt och vilka begränsningar som finns.

Ränta – Räntan är 3% och utgår enbart på den del av lånet/krediten som utnyttjas. Räntenivån är högre än på ett bolån men lägre än ett privatlån.

Lånebelopp – Avgörs av fastighetens förväntande framtida värde och låntagarens kreditvärdighet

Återbetalningstid – Vanligtvis 2 år. Därefter förväntas det konverteras till ett bolån. Det finns däremot inget krav på återbetalning under byggnationstiden.

Uppläggningsavgift – 650 kr till 6000 kr beroende på lånebelopp.

Kreditavgift – Engångsavgift på 2 % på totala kreditbeloppet

Räkneexempel

Ett byggnadslån tecknas hos Swedbank på 1 miljon kronor. För detta betalas en uppläggningsavgift på 3000 kr och kreditavgift på 20 000 kr. Räntan under kredittiden är 3 %. Detta motsvarar en effektiv ränta på 7,47 % förutsatt att återbetalning sker på 12 månader.

Kan jag låna på en tomt?

Det korta svaret är Ja, vi beskriver mer i detalj i artikeln.

Hur mycket får jag låna på en tomt?

Det går tyvärr inte att svara på utan beror helt på val av lån och långivare.

Kan jag få ett lånelöfte på en tomt?

Ja, men kontakta din bank för att vara säker hur de vill utforma det.

Lämna en kommentar