Om du vill utöka bolånet finns en stor fördel att först omvärdera bostaden. Om bostaden har ökat i värde kan banken både ge högre lånebelopp, lägre amorteringskrav och lägre ränta.
Eftersom bolånet är det lån, för privatpersoner, med lägst ränta är det fördelaktigt att höja bolånet för att exempelvis få råd med renovering, inköp av bil eller vid andra stora inköp. Det är däremot viktigt att veta vilka regler som gäller då reglerna tydligt påverkar möjligheten till utökat bolån.
När får omvärdering ske?
En omvärdering av bostaden, som ska ligga till grund för ändrat bolån, får maximalt genomföras vart femte år.
Det går alltid att kontakta en mäklare och få en muntlig värdering på en bostad. En värdering som visar hur mycket värdet har gått upp men utan att värderingen kan användas för att utöka bolånet.
Om omvärderingen däremot är skriftlig och sedan lämnas in till banken kommer den ligga till grund för bankens värdering av bostaden. Detta får, enligt regler för amorteringskravet, bara genomföras vart femte år.
Finns mindre renoveringsbehov kan det alltså vara en fördel att slutföra dessa innan mäklaren gör en omvärdering. Detta eftersom mäklarens värdering sedan ligger till grund för lånesumma, amorteringskrav och ränta. (Se rubriken ”Vad påverkar omvärderingen?)
Finns det undantag då omvärdering kan ske oftare?
Om en omfattande renovering, eller tillbyggnation, har skett får omvärdering ske oftare än vart femte år.
Exempel på ”omfattande renovering” är:
- Renoveringsobjekt där inköpspriset skiljer sig avsevärt mot liknande objekt i området
- Tillbyggnad med nya rum
- Om en tomträtt blir friköpt
- Om bergvärme installerats
Finansinspektionen anger att renovering av ”enbart kök eller badrum eller tillbyggnad av balkong” vanligtvis inte anses som tillräckligt omfattande för att omvärdering får ske oftare än vart femte år.
Vad påverkar omvärderingen?
Förutsatt att omvärderingen innebär förhöjt värde på bostaden påverkar detta belåningsgraden.
Belåningsgraden räknas ut genom att lånebeloppet divideras med värdet på bostaden. Om en bostad värderas till 1 miljon kronor och lånet är på 850 000 kr kommer belåningsgraden att vara 0,85 dvs 85 %.
Om en omvärdering av bostaden resulterar i en värdering på 1,3 miljoner, och fortfarande 850 000 kr lånas, innebär det en belåningsgrad på 65,3 %. Belåningsgraden påverkar i sin tur följande:
1. Lånebelopp
En bostad får maximalt belånas till 85 %. Det innebär att högsta lånesumman får vara 85 % av bostadens värde. Om en omvärdering innebär att värderingen höjs från 1 000 0000 kr till 1 300 000 kr resulterar detta att låntagaren kan låna 1 105 000 kr istället för 850 000 kr.
Önskas bolånet utökas är det alltså primärt värderingen som är avgörande för hur mycket som kan lånas.
2. Amorteringskravet
Amorteringskravet gäller på bostäder som är belånade till mellan 50 % och 85 %. Hur stor amortering som måste ske beror på belåningsgradens nivå.
70 – 85 % – Amortering måste ske till 2 % av lånebeloppet varje år.
50 – 69 % – Amortering måste ske till 1 % av lånebeloppet varje år.
Under 50 % – Något amorteringskrav finns inte. Banken kan därmed erbjuda amorteringsfritt vilket innebär att låntagaren själv avgör nivå på amortering.
I exemplet ovan, när omvärderingen höjde värdet från 1 000 000 kr till 1 300 000 kr, skulle alltså belåningsgraden gå ner från 85 % till 65,3 %. Det resulterar i att amorteringskravet minskas från 2 % per år till 1 % per år, vilket i sig påverkar månadsbetalningen på lånet.
I detta fall skulle till och med bolånet kunna utökas något utan att det högre amorteringskravet skulle aktiveras.
3. Räntan
Belåningsgraden och lånesumman är två faktorer som avgör vilken bolåneränta som banken kan erbjuda. En omvärdering av bostaden, samt utökat bolån, kan alltså innebära en lägre räntenivå. Orsaken att banken kan erbjuda lägre ränta, vid lägre belåningsgrad, är att lånet anses säkrare ju lägre belåningsgraden är.
Vem får omvärdera bostaden?
För att banken ska godkänna omvärderingen krävs det att den är genomförd av en mäklare.
Det bästa är att kontakta banken och fråga om de godkänner en specifik mäklare och om viss information behöver finnas med vid värderingen.
Hur mycket kan bolånet höjas?
Belåningsgrad och bankens interna regler avgör möjligt belopp ett låna.
Då belåningsgraden maximalt får vara 85 % kan lånebeloppet aldrig vara över 85 % av den nya värderingen. Förväntas en större renovering genomföras och lånebeloppet inte räcker till är alternativet att teckna ett privatlån (då rekommenderas att du använder en låneförmedlare).
När det sedan har gått 5 år kan nästa omvärdering ske och då kan förhoppningsvis värdet vara så högt att bolånet kan utökas för att återbetala privatlånet.
Det andra som avgör lånebeloppet är bankens regler för utökat bolån. Det finns nämligen alltid ett lägsta belopp som måste lånas. Exempelvis var detta belopp på 100 000 kr hos Nordea år 2022.
Önskas ett lägre belopp lånas finns ändå en lösning. Bostaden omvärderas och bolånet utökas med 100 000 kr och rörlig ränta väljs. Därefter återbetalas den del av lånebeloppet som inte behöver utnyttjas. Detta utifrån att återbetalning av lån med rörlig ränta alltid får ske utan att banken har rätten att ta ut någon extra avgift.
TIPS
Ska bolånet utökas är det smart se över vilka andra lån och krediter som personen har. Det bästa är i regel att bolånet utökas så mycket att en del av lånesumman kan användas för att lösa dessa lån och krediter. Detta utifrån att bolånet har en betydligt lägre ränta än andra lån och kreditformer.
Johan är utbildad civilekonom och har ett stort intresse av att hålla sig uppdaterad och informera om privatekonomiska frågor. Han har även ett öga för att hitta bra aktier och lägger stor del av sin lediga tid på att analysera årsredovisningar.